よくあるご質問
- サブリース契約とは？
- サブリースとは、特に不動産賃貸に関しては、不動産会社がオーナー様より物件を借り上げ、入居者に転貸するシステムのことをいいます。
オーナー様にとってのメリットは、
・サブリース期間中においては、入居者の有無にかかわらず、家賃収入を安定的に確保できること。（空室リスク・滞納リスクがない運営が可能となる。）
・賃借人に対して、トラブル等の対応の必要なく、管理運営できること。（賃借人に対しての対応は、全て不動産会社が行います。）オーナー様にとってのデメリットは、・一般的に、相場賃料の８０～９０％で、不動産会社が借り上げるケースが多く、入居者からの賃料とサブリースの賃料の差額が不動産業者の収入となること。
サブリースを利用するか否かは、オーナー様のご判断次第です。
サブリースの状況で、想定の利回りが確保できる場合は、検討に値すると考えますが、サブリース契約の中には、新築時プレミアム賃料にて、逆ザヤとなっている場合もございますので、注意が必要となります。
このような場合、数年後には、借上賃料の値下げ要求がでてくる可能性が 高くなります。
サブリースシステムご利用にあたっては、何なりとご相談下さいませ。
- コンクリート造マンションの寿命は何年？
- コンクリート造マンションの強度が落ちる物理的な寿命は、一般的に９０年以上と言われています。
原因は、鉄筋を覆うコンクリートが中性化し、それが鉄筋まで達した時に鉄筋が錆びやすくなることによります。
しかしながら、通常は、点検・修繕を行うことや、外壁にタイルを張ることによって、コンクリートの中性化を防止する処置がとられますので、より長期間使用に耐えうると考えられます。
以上は、物理的な寿命についてですが、投資物件として判断するに当たり、より重要なのは社会的寿命です。管理面における清掃やメンテナンスが定期的に行われていない物件では、目に見える部分で、共用部分、ポスト周辺の掃除がされておらず、目に見えない部分で、外壁のクラック、配管の錆・つまりが放置されたままになり、入居希望者も減少し、社会的に用をなさなくなってしまします。
定期的な管理業務を怠っている物件においては、物理的な寿命はもちろんのこと、社会的な寿命が極端に短くなってしまいます。
管理状況を見極めることが、長期保有に適する物件かどうかを判断するポイントとなります。
- どんな方が購入していますか？
- 会社員、公務員、医師など様々な方が収益物件を購入しています。
購入する年齢層も、20代から定年後の方まで非常に幅広く、年金問題対策としての私的年金作りやインフレ対策、相続税対策、サラリー以外の収入を獲得する目的など様々な購入動機がございます。
- 自己資金はどの程度必要ですか？
- 自己資金としては、頭金（売買代金含む）と購入諸費用（成約価格の6～8％）が必要です。
頭金については、物件に対する金融機関の評価額（収益評価と積算評価）及びお客様の属性と投資戦略に応じて異なります。物件毎にお問い合わせください。
- マンション経営は大変ですか？
- マンション経営は、投資運用にあたり、不動産投資において最後のステップとなります。
オーナー様がご自身で運用することは可能ですが、実は不動産運用の業務は意外と多いのです。
入居者の募集審査・契約締結・更新・解約業務・入居者からのクレーム対応・家賃滞納の督促日常定期清掃・消防点検など様々な業務があります。特に入居者からのクレームには、設備（冷蔵庫・給湯器・冷暖房等）の故障や鍵の紛失など24時間対応が必要となります。
オーナー様が会社員であれば、迅速に対応しきれません。そのため、入居者管理及び建物管理については、管理会社へ委託することが一般的です。
弊社では、オーナー様の投資に対するお考えに基づき、ご所有不動産の特性を考え合わせ、高稼働率の実現維持、管理コスト低減を提案いたします。
